طرح اجاره‌داری دولت؛ به نام مستاجر به کام واسطه - رسانه مجازی نیلسو

طرح اجاره‌داری دولت؛ به نام مستاجر به کام واسطه

اجرای طرح اجاره داری مداخله در رابطه مستقیم موجر و مستاجر از طریق واسطه‌تراشی است که هزینه معامله برای طرفین را افزایش می دهد ضمن اینکه به طور قطع اجاره دار(واسطه) برای کسب سود بیشتر ترجیح می دهد آپارتمان را با قیمت بالاتری اجاره دهد و این یعنی نقض غرض طرحی که می خواست بازار اجاره را کنترل کند.

  • توسط شاهین فلسفی
kcxSbakFAoFE - طرح اجاره‌داری دولت؛ به نام مستاجر به کام واسطه

آمارهای سرسام آوری در زمینه مدت زمان لازم برای خانه دار شدن منتشر می شود که به کلی آرزوهای مستاجران را نقش بر آب می کند. از طرفی افسارگسیختگی بازار اجاره در دو سال اخیر موجب شده بخشی از مردم به‌ویژه در کلانشهرها حتی به حاشیه شهر و شهرهای اقماری مهاجرت کنند.

همین مسئله موجب شده دولت دست به کار شود و برنامه راه‌اندازی موسسه‌های استیجاری را طراحی کند. به‌گفته طراحان این برنامه، تفاوت موسسه‌های اجاره‌داری با بنگاه‌های معامله و مشاوره املاک این است که کار بنگاه‌دار بعد از اجاره دادن خانه، تمام می‌شود اما اجاره‌داری حرفه‌ای، مجموعه‌ای از وظایف است که باید در طول مدت اجاره خانه، برای مستاجر و موجر انجام شود.

جزییات طرح اجاره داری دولت

تیر ماه امسال عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از مذاکره با معاونت علمی و فناوری رئیس جمهوری برای آغاز اجرای طرح اجاره داری حرفه ای در ایران با حضور استارت آپ ها خبر داد و گفت: در پی تشکیل موسسات استیجاری بازار اجاره مسکن نیز شفاف می شود.

وی در خصوص برنامه وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن با راه اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای، اظهار داشت: مبانی نظری نظام اجاره‌داری حرفه‌ای تا یک ماه آینده نهایی می‌شود.

فرهادیه با اعلام اینکه ساز و کار تشکیل مؤسسات استیجاری تدوین شده است خبر داد: وزارت راه و شهرسازی جلسه‌ای با استارت آپ ها به منظور دعوت از آنها برای ورود به راه اندازی اجاره داری حرفه‌ای داشته است و در این جلسه خواسته‌هایمان را مطرح کردیم.

فرهادیه همچنین خبر داد که جلسه‌ای نیز با سورنا ستاری، معاونت علمی و فناوری رئیس جمهوری برگزار شده است و در این جلسه حمایت این معاونت برای ورود استارت آپ ها به حوزه اجاره داری حرفه‌ای اخذ شده است.

عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی
عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه تصمیم وزارت راه این است که از ظرفیت استارت آپها برای آغاز اجرای طرح اجاره داری حرفه‌ای در ایران استفاده شود، گفت: یکی از روش‌های ساماندهی بازار اجاره بها از طریق استارت آپها است چون بستر مناسبی برای انتقال اطلاعات دارند و بهتر می‌توانند به شفاف شدن قراردادهای اجاره کمک کنند.

وی با بیان اینکه آغاز اجاره داری حرفه‌ای در ایران به مصوبه مجلس نیازی ندارد، گفت: تأثیر اجرای این طرح از طریق ایجاد شفافیت در بازار اجاره است. برنامه ما این است که در سال جاری این مؤسسات از طریق استارت آپ ها تشکیل و شروع به فعالیت کنند.

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در خصوص شاخص‌های نظام اجاره داری حرفه‌ای گفت: در نظام اجاره داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی می‌آید و این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.

فرهادیه در خصوص تفاوت این مؤسسات با بنگاه‌های املاک که اکنون به وفور وجود دارند: بنگاه‌های املاکی فقط برای عقد قرارداد و برای کمتر از یک ساعت مالک و مستأجر را می‌بینند و بعد عقد قرارداد تعهدی به مستأجر و مالک ندارند اما در اجاره داری حرفه‌ای مؤسسات تا پایان قرارداد همه وظایف مالک و مستأجر را یک جا انجام می‌دهند.

به گفته‌ی فرهادیه در نظام اجاره داری حرفه‌ای از جمع آوری اجاره بهای ماهیانه و انتقال آن به مالک تا تحویل ملک بعد از پایان قرارداد یا تمدید مجدد اجاره نامه همه بر عهده مؤسسه استیجاری است و اگر مسائل حقوقی برای طرفین پیش بیاید این مؤسسات تنظیم روابط می‌کنند. همچنین اگر مشکل تعمیرات و تأسیسات برای ملک اجاره داده شده پیش آمد به جای موجر این مؤسسات به ارائه خدمات می‌پردازند.

وی ادامه داد: این همان روش اجاره داری حرفه‌ای است که در جهان باب است و این مؤسسات از برقکار تا سایر نیروهای خدماتی را دارند و در صورت مشکل تاسیساتی برای ملک لازم نیست صاحبخانه اقدام به اعزام نیروی تاسیساتی کند بر این اساس هزینه‌های اجاره داری به شدت پایین می‌آید.

فرهادیه در پاسخ به این سوال که تکلیف بنگاههای املاک در این شرایط چه می‌شود، گفت: بنگاهها کار خود را انجام می‌دهند چرا که ما نمی‌توانیم همه املاک را زیر پوشش مؤسسات اجاره داری حرفه‌ای ببریم.

به گفته‌ی فرهادیه در این بین ممکن است موجری باشد که یک واحد طبقه بالای منزل خود را همچنان به روش سنتی اجاره دهد اما اگر کسی صاحب ۱۰ واحد مسکونی است حتماً به این مؤسسات برای اجاره ملک خود مراجعه می‌کند.

باید منتظر انتشار جزییات بمانیم

در این رابطه مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با بیان اینکه صنعت اجاره داری باید رونق بگیرد اما وزارت راه باید کلمه حرفه ای را از نظام اجاره داری حذف کند، گفت: از خیرین مسکن ساز به نیکی یاد می شود پس باید از سرمایه گذاران مسکن های اجاره ای هم حمایت شود.

وی با تاکید بر اینکه صنعت اجاره داری در کشور می تواند به ساماندهی بازار اجاره بها کمک کند، افزود: در کشورهای پیشرفته 70 درصد مردم مستاجر هستند و سرمایه گذاران در حوزه صنعت اجاره به خوبی در این بخش فعالیت کرده و اقدام به ساخت واحدهای مسکونی می کنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: اگر قصد ساماندهی بازار اجاره مسکن را داریم باید عرضه و تقاضا را متعادل کنیم بنابراین با فعال کردن صنعت اجاره و صنعتی سازی می توانیم این مهم را انجام دهیم.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک

خسروی با بیان اینکه هنوز برای قضاوت نهایی درباره طرح موسسه‌های اجاره‌داری زود است و باید منتظر اعلام جزییات بیشتر این طرح بمانیم، گفت: یکی از راه‌های فعال شدن صنعت اجاره‌داری این است که مانند برخی کشورها، با همکاری شهرداری و شرکت‌های بیمه‌گر، در برخی محله‌ها برای خانه‌اولی‌ها واحدهای مسکونی بسازیم. این مسئله موجب عرضه بدون واسطه مسکن و کاهش نرخ آن می‌شود.

 بر اساس این گزارش، در نظام اجاره داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی آمده و این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.این اقدام سالهاست که در کشورهای اروپایی به خصوص آلمان در حال اجرا است.

ساماندهی اجاره‌داری در سه مرحله

محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی نیز با اشاره به اینکه با توجه به شرایط فعلی، برخی از دهک‌های درآمدی امکان خرید مسکن را در میان مدت و حتی بلندمدت هم ندارند که برای حل مشکل این افراد که متاسفانه در جامعه کم هم نیستند ساماندهی نظام اجاره‌داری در دستور کار است، گفت: راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در سه فاز قابل انجام است به طوریکه اجاره بلندمدت با همراهی خیرین و ارگان‌های حمایتی، واحدهایی احداث می‌شوند و در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد که این طرح در کلانشهرها اجرا خواهند شد.

محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی
محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی

وی با بیان اینکه ایجاد شرکت‌هایی که کار آنها اجاره داری حرفه‌ای است نیز در دستور کار قرار دارد گفت:راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند اصلاح آیین‌نامه است

محمودزاده با تاکید بر اینکه راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند اصلاح آیین‌نامه است، گفت: پیش‌تر در قانون ساماندهی اعلام شده بود که پنج سال اجاره‌داری انجام شود و بعد از آن اجازه فروش داده شود. در اصلاح این بند قانونی از قانون ساماندهی اجازه فروش را نمی‌دهیم. چون سازنده پیش فروش می کند و هدف قانون محقق نمی شود.

بر اساس این گزارش، وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد نوع دوم و سوم اجاره داری را مثل اجاره داری کوتاه مدت ساماندهی کند به طوری که در اجاره داری کوتاه مدت هدف افرادی باشند که با پس انداز امکان صاحب خانه شدن را پیدا می کنند و در این بخش شرکت های اجاره داری وارد می شوند.

نوع سوم اجاره‌داری کوتاه‌مدت نیز برای افرادی است که در مقطع خاصی نیازمند مسکن اجاره ای هستند همچون افرادی که برای تحصیل نیازمند مسکن اجاره ای هستند که این کار نیز با همکاری بخش خصوصی قرار است انجام شود.

رها شدن مالکان از حوزه اجاره؟!

سید احسن علوی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس گفت: وزارتخانه پروژه ای را تحت عنوان طرح «تام اِج» دنبال می کند که با تحقق آن بخش اعظمی از مشکلات مستأجران حل خواهد شد.

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس  اظهار داشت: بر اساس روش اجاره داری حرفه ای، وزارت راه اقدام به تأسیس موسسات اجاره مسکن می کند و این موسسات عملا به واسطه ای میان مالک و مستأجر تبدیل خواهند شد و مالکان از مشکلات حوزه اجاره رها می شوند.

سید احسن علوی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس
سید احسن علوی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس

نماینده مردم در مجلس دهم ادامه داد: یکی دیگر از روش ها، ساخت مسکن اجاره ای است که طبق این روش دولت با ارائه مشوق های اقتصادی، مالکان را به سمت تولید مسکن هدایت می کند و بر اساس قرارداد میان مالک و وزارتخانه، مالکان باید بعد از ساخت ملک، آن را به مدت 5 سال به مستأجران اجاره داده و بعد از آن می تواند ملک مربوطه را به فروش برساند.

دو خطر طرح اجاره داری دولت

اگر چه نفس حرکت وزارت راه و شهرسازی برای کنترل ازار اجاره مثبت است اما کارشناسان اعتقاد دارند این کار در صورت اجرای نادرست عواقب بدی هم به همراه خواهد داشت. کارشناسان معتقدند اجرای این طرح یک خطر بزرگ دیگر برای بازار مسکن به همراه دارد و آن «مداخله در رابطه مستقیم موجر و مستاجر از طریق واسطه‌تراشی» است.

زمانی که در فرآیند انجام یک معامله بین طرفین معامله واسطه‌ای قرار داده می‌شود و آپارتمان به‌صورت همزمان از طریق یک واسطه که خود اجاره‌کننده واحد از مالک و اجاره‌دهنده آن به مستاجر است به بازار عرضه می‌شود، به‌طور قطع به دلیل محاسبه دستمزد واسطه‌گری، هزینه معامله برای طرفین افزایش می‌یابد؛ ضمن آنکه این احتمال به میزان قوی وجود دارد که واسطه‌ها به دنبال تلاش برای کسب سود بیشتر، آپارتمان‌ها را با بهایی بیش از آنچه قرار است به‌عنوان اجاره‌بها به موجران پرداخت کنند به مستاجران در بازار اجاره عرضه کنند. این موضوع هدف اولیه از تهیه این طرح را که در واقع کمک به تنظیم، ساماندهی، ایجاد آرامش و کاهش سطح اجاره‌بهای مسکن است زیر سوال برده و به آن کارکردی معکوس می‌دهد.

نکته دیگر اینکه طراحان این طرح در تشریح جزئیات آن اعلام کرده‌اند که در تهیه طرح ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن، به تجارب جهانی استناد شده است؛ این در حالی است که اگر چه در برخی کشورهای دنیا واحدهای مسکونی از طریق شرکت‌های اجاره‌داری به مستاجران عرضه می‌شود اما این شرکت‌ها از واسطه‌ها یا دلالان بازار ملک تشکیل نشده‌اند، بلکه شرکت‌های اجاره‌دهنده، اشخاصی حقوقی هستند که حتما مالک واحدهای اجاره‌ای و در برخی موارد سازنده این واحدها هستند که در قبال دریافت امتیازات یا مشوق‌ها و معافیت‌هایی از سوی دولت، اقدام به عرضه واحدهای خود به بازار اجاره کرده‌اند. بنابراین اگرچه بازار اجاره در برخی کشورهای دنیا از این طریق مدیریت می‌شود، اما شرکت‌ها، واسطه نیستند و کماکان قرارداد اجاره بین مالک واحدها ومستاجر منعقد می‌شود. در این کشورها بازیگر سومی به‌عنوان «واسطه» که منافع وی در افزایش اجاره‌بهای مسکن قرار دارد، وجود ندارد و شرکت‌ها در واقع همان مالکان یا موجران واحدهای مسکونی هستند.

قبلی «
بعدی »

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شاید دوست داشته باشید !

دسته‌ها

Footer